بررسی دلایل شکست طرح‌های دولتی مسکن
چرا دولت‌ها حریف هیولای قیمت مسکن نمی‌شوند؟
بررسی دلایل شکست طرح‌های دولتی مسکن که قبل و بعد از انقلاب اجرا شده‌اند و همگی به خاطر تورم، مداخلات دولتی و همکاری نکردن بانک‌ها شکست خورده‌‌اند
فرارو - مسکن دولتی در ایران، کتابی است قطور که در آن فصلی به نام شکست مدام تکرار می‌شود.
به گزارش فرارو؛ دولت‌ها در دهه‌های گذشته با شعار «خانه‌دار کردن مردم»، «کنترل قیمت» و «افزایش ساخت‌وساز» وارد میدان شدند و طرح‌های مختلفی را پیش کشیدند اما در نهایت همگی عملا شکست خوردند تا داشتن یک سقف بالای سر برای بسیاری از مردم به رویا تبدیل شود. فرقی نمی‌کند درباره طرح مسکن مهر حرف بزنیم یا مسکن ملی و نهضت ملی مسکن که بیش از بقیه در حافظه‌ها باقی مانده‌اند. حتی در سال‌های قبل از انقلاب هم در بر همین پاشنه چرخیده است. برای شما عجیب نیست که چرا این طرح‌های که معمولا با نیت خیر آغاز شدند نهایتا در گردباد اقتصاد، تورم و اجرا، سرنوشتی متفاوت پیدا کردند؟
رؤیای پیش از انقلاب؛ تولد وام مسکن و شروع شهرک‌سازی
دهه‌های ۴۰ و ۵۰ شمسی، دوران شکل‌گیری طبقه متوسط شهری جدید در ایران بود. نیاز به مسکن مدرن، دولت وقت را به فکر ارائه راه‌حل انداخت که عمدتاً روی تقویت نهادهای مالی تخصصی و گسترش افقی شهرها متمرکز بود.
بانک رهنی؛ موتور محرک خرید خانه
هدف: ایجاد یک سیستم مالی مدرن برای خرید مسکن و حمایت از طبقه متوسط، مشابه آنچه در غرب وجود داشت.
جزئیات و عملکرد: تأسیس «بانک رهنی ایران» (که بعدها در بانک مسکن ادغام شد) با هدف اصلی پرداخت وام‌های بلندمدت خرید و ساخت مسکن بود. این بانک با ارائه تسهیلات، به کارمندان دولت و بخش خصوصی کمک می‌کرد تا بتوانند صاحبخانه شوند.
مزایا و معایب: این طرح برای اولین بار مفهوم «وام مسکن» را در ایران نهادینه کرد و باعث رشد ساخت‌وساز شد اما این وام‌ها عمدتاً در شهرهای بزرگ و در دسترس گروه محدودی (کارمندان با درآمد ثابت) قرار داشت و نتوانست مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد را حل کند.
سرنوشت: با وجود موفقیت‌های اولیه، در اواسط دهه ۵۰ و با اوج‌گیری تورم ناشی از درآمدهای نفتی، قدرت خرید این وام‌ها کاهش پیدا کرد. در نتیجه بازار مسکن دچار جهش قیمت شد و طرح عملاً در اجرای مأموریت اصلی خود شکست خورد.
شهرک‌سازی و واگذاری زمین
هدف: گسترش شهرها و تأمین زمین برای ساخت‌وساز ارزان‌قیمت از طریق سیاست‌های حمایتی.
جزئیات و عملکرد: دولت اقدام به طراحی و ساخت شهرک‌های جدید در حومه شهرهای بزرگ (مانند شهرک اکباتان یا کوی‌های مختلف کارمندی) کرد. همچنین سیاست واگذاری زمین‌های دولتی به تعاونی‌ها یا کارمندان برای ساخت مسکن رونق گرفت.
مزایا و معایب: هزاران واحد مسکونی جدید به بازار عرضه شد و الگوی شهرسازی مدرن در کشور پیاده شد با این حال، گسترش افقی، اغلب بدون زیرساخت‌های کافی (آب، برق، حمل‌ونقل) صورت می‌گرفت و به پدیده «حاشیه‌نشینی مدرن» دامن زد.
سرنوشت: این طرح‌ها تا آستانه انقلاب ادامه داشتند اما بحران تورم دهه ۵۰، هزینه ساخت را به شدت بالا برد و بسیاری از پروژه‌ها ناتمام ماندند.
هرگاه دولت به عنوان «سازنده» اصلی وارد میدان شده (مانند مسکن مهر)، بخش خصوصی واقعی را به حاشیه رانده است
پس از انقلاب؛ عدالت، زمین و انبوه‌سازی مسکن
پیروزی انقلاب در سال 57 رویکرد و نگاه دولت را تغییر داد و باعث شد مسکن از یک کالای اقتصادی به یک «حق» تبدیل شود. تمرکز اصلی نیز از «بازار» به سمت مفاهیمی مثل «عدالت» و «حمایت از مستضعفان» چرخید.
قانون اراضی شهری و بنیاد مسکن
هدف: جلوگیری از سوداگری زمین و تأمین مسکن برای اقشار محروم، به‌ویژه در روستاها و شهرهای کوچک.
جزئیات و عملکرد: «قانون اراضی شهری» تصویب شد که به دولت اجازه می‌داد زمین‌های بایر و اراضی درون شهرها را در اختیار بگیرد و برای ساخت مسکن واگذار کند. همزمان «بنیاد مسکن انقلاب اسلامی» با فرمان امام خمینی (ره) برای بهسازی و ساخت مسکن در مناطق محروم تأسیس شد.
مزایا و معایب: بنیاد مسکن در بهسازی مسکن روستایی و کمک به اقشار محروم کارنامه موفقی داشت اما بخش خصوصی و انبوه‌سازان به دلیل ابهامات حقوقی و ترس از مصادره، رفتاری به شدت محتاطانه در مورد قانون اراضی شهری در پیش گرفتند. همین مسئله در نهایت کاهش شدید سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز شهری و افت عرضه مسکن در دهه ۶۰ را رقم زد.
سرنوشت: بنیاد مسکن همچنان فعال است اما قانون اراضی شهری که قرار بود زمین را از دست دلالان خارج کند، عملاً باعث کاهش تولید مسکن در آن برهه حساس شد.
مسکن مهر؛ بزرگترین طرح تاریخ ایران
هدف: خانه‌دار کردن تمام اقشار کم‌درآمد و حذف قیمت زمین از هزینه تمام‌شده مسکن.
جزئیات و عملکرد: دولت محمود احمدی‌نژاد، درباره خانه‌دار کردن تمام اقشار کم‌درآمد و حذف قیمت زمین از هزینه تمام‌شده مسکن همان‌قدر مانور داد که روی شعار آوردن نفت بر سر سفره مردم اصرار داشت. این طرح که در اواسط دهه 80 کلید خورد، بر دو پایه استوار بود؛ یکی واگذاری زمین به صورت اجاره 99 ساله (عملاً رایگان) در حومه شهرها و شهرهای جدید و دیگری پرداخت وام‌های بانکی ارزان‌قیمت و کلان که عمدتاً توسط بانک مرکزی تأمین مالی می‌شد اما در عمل شائبه چاپ پول را به وجود آورد.
مزایا و معایب: دولت باعث شد میلیون‌ها نفر که هرگز امیدی به خانه‌دار شدن نداشتند، امیدوار شوند. همچنین این طرح یک شوک عرضه بزرگ به بازار وارد کرد تا صنعت ساختمان تکان بخورد اما تأمین مالی پروژه‌ها از طریق خط اعتباری بانک مرکزی (استقراض دولت از بانک)، نقدینگی را به شکلی بی‌سابقه افزایش داد و گفته می‌شود یکی از ریشه‌های اصلی تورم‌های سنگین در دهه 90 همین طرح مسکن مهر است. بسیاری از واحدها در مناطقی فاقد هرگونه زیرساخت (آب، برق، گاز، مدرسه، درمانگاه، راه دسترسی) ساخته شدند. تمرکز جمعیت زیاد در یک منطقه بدون خدمات نیز به ایجاد «گتو»های مدرن و مشکلات اجتماعی دامن زد. سرعت و قیمت‌گذاری دستوری هم کیفیت ساخت را به شدت پایین آورد.
سرنوشت: در نهایت طرح مسکن مهر با وجود تحویل میلیون‌ها واحد، به دلیل بار تورمی عظیم و مشکلات زیرساختی، به عنوان یکی از پرهزینه‌ترین طرح‌های اقتصادی تاریخ ایران شناخته می‌شود و تکمیل آن همچنان ادامه دارد.
از مسکن اجتماعی تا نهضت ملی مسکن
هدف: جایگزینی طرح‌های کم‌هزینه و بازگشت به مدل‌های منطقی از سال 92 به بعد ضروری به نظر می‌رسید.
جزئیات و عملکرد: در دولت یازدهم و دوازدهم، طرح «مسکن اجتماعی» (برای اقشار بسیار ضعیف) و «صندوق پس‌انداز یکم» (مدل کلاسیک وام مسکن با پس‌انداز) مطرح شد. دولت سیزدهم هم با طرح «نهضت ملی مسکن» وعده ساخت 4 میلیون واحد در 4 سال را پیش کشید که مدلی شبیه به مسکن مهر بود اما سعی داشت کار را با تکیه بر آورده متقاضی پیش ببرد.
مزایا و معایب: مزیت مسکن اجتماعی و صندوق یکم را می‌توان تلاش برای بازگشت به عقلانیت اقتصادی و هدفمند کردن یارانه‌ها دانست اما زور و قدرت تورم در بازار مسکن بیشتر بود و این طرح‌ها شکست خوردند. «مسکن اجتماعی» هرگز به مرحله اجرا نرسید و مبالغ وام «صندوق یکم» در برابر قیمت نجومی مسکن، عملاً بی‌اثر شد.
سرنوشت: طرح نهضت ملی مسکن نیز با همان مشکلات طرح دوران احمدی‌نژاد دست‌وپنجه نرم کرد و پس از شکست در تأمین مالی (به معنای همکاری ضعیف بانک‌ها)، مواجه شدن با تورم مصالح، و بی‌میلی انبوه‌سازان شکست خورد.
تزریق پول به بازاری که در آن مقدار عرضه کافی نیست، در نهایت منجر به بالا رفتن قیمت می‌شود
چرا نیت‌های خوب در بازار مسکن به بن‌بست می‌رسند؟
اولین درسی که پس از بررسی تاریخچه طرح‌های مسکن در ایران می‌گیریم این است؛ بازار مسکن را نمی‌توان با دستور و نیت خیر اصلاح کرد. اگر متغیرهای اصلی اقتصاد کلان نادیده گرفته شوند، دولت‌ها در مسیر مبارزه با هیولای قیمت، دست به اشتباهاتی تکراری می‌زنند.
دشمن شماره یک؛ نادیده گرفتن تورم
بزرگترین دلیل شکست همه طرح‌ها، نادیده گرفتن «تورم» است. مسکن مهر با «ایجاد تورم» (چاپ پول) شکست خورد و صندوق پس‌انداز یکم جلوی «تورم» کم آورد و از کار افتاد (بی‌ارزش شدن وام). بنابراین هر طرح حمایتی بدون مهار تورم عمومی، فقط به جهش قیمت مسکن دامن می‌زند.
تمرکز بر تقاضا به جای عرضه واقعی
اکثر طرح‌ها (به‌ویژه وام‌ها) به جای حل مشکل «عرضه» (کاهش هزینه ساخت، تسهیل مجوزها، تسریع تأمین مصالح)، صرفاً «تقاضا» را تحریک کرده‌اند. تزریق پول به بازاری که در آن مقدار عرضه کافی نیست، در نهایت منجر به بالا رفتن قیمت می‌شود.
حذف بخش خصوصی و دولتی‌سازی ساخت‌وساز
هرگاه دولت به عنوان «سازنده» اصلی پا میدان گذاشته (مانند مسکن مهر)، بخش خصوصی واقعی را به حاشیه رانده است. تجربه نشان داده، بازار مسکن بدون سرمایه و تخصص بخش خصوصی، ناکارآمد باقی می‌ماند.
معضل «هزینه ساخت» حتی با زمین رایگان
زمین سهم بزرگی از قیمت را به خود اختصاص می‌دهد اما در سال‌های اخیر، «هزینه ساخت» شامل مصالح، دستمزد و عوارض به قدری بالا رفته که حتی با تامین زمین رایگان در طرح نهضت ملی مسکن نیز، اقشار کم‌درآمد نتوانستند از عهده پرداخت اقساط ساخت بربیایند.
بیشتر بدانید| تا زمانی که شاهد ثبات اقتصادی نباشیم، تورم مهار نشود و دولت نتواند امنیت سرمایه‌گذاری را برای بخش خصوصی تامین کند، هر طرح جدید مسکن تنها به تکرار تجربیات شکست‌خورده گذشته با نامی جدید منجر خواهد شد.
