شگرد مالکان برای فرار از رکود بازار مسکن
چرا آگهیهای فروش زیر قیمت آپارتمان در دی ۱۴۰۴به تلهای زیرکانه تبدیل شدهاند و خریداران واقعی چطور میتوان آنها را راستیآزمایی کنند
فرارو- بازار مسکن با رکودی سمج دستوپنجه نرم میکند و به گفته مشاوران املاک برای بسیاری از فایلهای فروش در سال حتی یک مورد بازدید هم پیدا نمیشود.
به گزارش فرارو؛ با این حال گروهی از فروشندهها حاضر نیستند دستهایشان را به نشانه تسلیم بالا ببرند. این اواخر اگر بین آگهیها چشم بچرخانید حتما میبینید بعضیهایشان با قید «پول لازم» منتشر شدهاند. این یعنی فروشنده به آب و آتش زده تا توجه معدود خریداران دست به نقد را جلب کند. این اصطلاح در گذشته حرمت داشت. وقتی میگفتند فلانی پول لازم است یعنی واقعاً گرهی در کارش افتاده و به همین خاطر میخواهد مالش را زیر قیمت بفروشد و پولش را به زخمی بزند اما در زمستان ۱۴۰۴ این عبارت بیشتر از آنکه نشاندهنده استیصال فروشنده باشد، یک تاکتیک بازاریابی است و برای جلب توجه مشتریان به بازاری که در آن پرنده پر نمیزند. خواندن این نوشته را به کسانی توصیه میکنم که میخواهیند بدانند چه وقتی باید به این اصطلاح اعتماد کرد و چطور میتوان مچ کسانی که دنبال سوءاستفاده از موقعیت هستند را گرفت.
وضعیت فروش آپارتمان در تهران؛ بازار مسکن در دی ۱۴۰۴ یخ زد؟
آمارهای غیررسمی و میدانی از مناطق مختلف تهران بهویژه مناطق ۵، ۲ و ۱۰ که عموما قطب معاملات مسکن بودهاند نشان میدهد تعداد قراردادهای خرید و فروش در آذر و دیماه نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۴۰ درصد کاهش داشته است.
خریداران واقعی در نبود آمارهای رسمی و شفاف که مدت مدیدی است انتشار آنها با تاخیر یا سانسور روبرو شده، با دنیایی از ابهام تنها ماندهاند و فروشندگان برای اینکه فایلشان بین هزاران آگهی مشابه گم نشود، دست به دامن برچسب «فروش آپارتمان پول لازم» شدهاند.
پشت پرده افزایش آگهیهای فروش آپارتمان پول لازم
افزایش این نوع آگهیها را میتوان زیر سر دستکم سه عامل دانست:
- تمایز در جستوجو: وقتی خریدار در موتورهای جستوجو یا اپلیکیشنها کلمه «ارزان» یا «زیر قیمت» را فیلتر میکند، آگهیهای پول لازم در صدر قرار میگیرند.
- ایجاد حس فوریت: این عبارت به خریدار القا میکند اگر همین امروز اقدام نکند، یک فرصت طلایی را از دست داده است.
- دور زدن قیمتهای کارشناسی: در بسیاری موارد، قیمت این واحدها نه تنها زیر فی بازار نیست بلکه با قیمت واقعی منطقه برابری میکن، اما برچسب «پول لازم» برای مشتری توهم تخفیف ایجاد میکند.
شگرد جدید مالکان؛ تخفیف ۲ درصدی در پوشش «پول لازم»
یکی از بزرگترین چالشهای فعلی خریداران مسکن در تهران، کرج و مشهد نبود متر و معیار مشخص برای سنجش عیار واقعی قیمت است. وقتی مرکز آمار یا بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن را بهصورت ماهانه و دقیق منتشر نمیکنند، تشخیص سره از ناسره دشوار میشود. در این فضا اگر فروشنده مدعی بود ملکش را متری ۵ میلیون تومان زیر قیمت منطقه میفروشد ابزاری برای راستیآزمایی وجود ندارد؟
میانگین قیمت مسکن در تهران یا حداقل مظنه عرفی بازار در آذرماه ۱۴۰۴، به اعدادی رسیده که با قدرت خرید متقاضیان همخوانی ندارد. در این شرایط فروشنده با قید کلمه پول لازم سعی میکند «زهر» قیمت بالا را با پادزهر «تخفیف استثنایی» خنثی کند.
تحقیقات میدانی نشان میدهد در ۸۰ درصد آگهیهای منتشر شده تحت عنوان «فروش آپارتمان در تهران پول لازم»، قیمت پیشنهادی تنها ۲ تا ۳ درصد با قیمت سایر فایلهای مشابه تفاوت دارد. غافل از اینکه این میزان دستودلبازی رندانه در جلسه نسخت هر مذاکره حضوری عادی نیز قابل دستیابی است.
تب قیمتهای کاذب فروش آپارتمان در کرج و مشهد
این موج تنها به پایتخت محدود نمیشود. در کرج تعداد آگهیهای فروش آپارتمان که به پسوند «پول لازم» مزین شدهاند بهویژه در مناطقی مثل عظیمیه و گوهردشت نسبت به پاییز سال گذشته رشد ۳۰ درصدی داشته است. در مشهد نیز رکود حاکم بر مناطقی مثل اطراف حرم و مناطق نوساز الهیه، مالکان را به استفاده از این حربه واداشته است.
فروشنده ملک میدانند که خریدار در سال ۱۴۰۴ به دنبال «شکار» است پس سعی میکند برای او نقش شکار را بازی کند در حالی که کسی بهتر از خودش سزاوار عنوان شکارچی نیست!
شگرد فروش آپارتمان پول لازم بیش از آنکه یک فرصت اقتصادی به نظر برسد، پدیدهای روانشناختی است
راهنمای خرید در بازار مهآلود؛ چگونه آگهی واقعی را تشخیص دهیم؟
اگر شما هم جذب آگهیهای فروش آپارتمان پول لازم شدهاید، باید چند نکته کلیدی را در نظر بگیرید تا در تله قیمتهای کاذب گرفتار نشوید.
- استعلام قیمت نوساز منطقه: همیشه قیمت نوساز کلیدنخورده را به عنوان سقف قیمت در نظر بگیرید و قیمت نهایی ملک مورد پسندتان را با کمک فرمول سن بنا محاسبه کنید.
- بررسی سابقه آگهی: بسیاری از فایلهای «پول لازم» ماههاست که در پلتفرمها خاک میخورند. این را به عنوان نشانه در نظر بگیرید و با خودتان تکرار کنید اگر کسی واقعاً پول لازم باشد ملکش را در کمتر از دو هفته به پول نقد تبدیل میکند.
- فریب کلمات را نخورید: عباراتی مثل «فروش فوری به دلیل مهاجرت» یا «فقط به مدت محدود» در ۹۰ درصد مواقع صرفاً برای انجام عملیات روانی علیه شما نوشته شده است.
نکته: تقریبا با اطمینان زیاد میتوان مدعی شد در دیماه ۱۴۰۴ (با توجه به نرخ تورم و بیثباتی بازار ارز) فروشندهای که واقعاً حاضر باشد زیر قیمت واقعی دست به معامله بزند، ملکش را به املاکیهای محل میسپارد و آنها خودشان ملک را «بزخری» میکنند. رسیدن چنین فایلی به آگهیهای عمومی حقیقتا دور از ذهن است.
استراتژی دلالان در زمستان ۱۴۰۴؛ از مسکن تا فروش ماشین پول لازم
شگرد فروشندگان رند از بازار مسکن به بازار خودرو هم سرایت کرده و میتوانیم بگوییم آگهیهای فروش ماشین پول لازم نیز در ماههای اخیر اشباع شدهاند. نشانه دیگری برای اینکه مطمئن باشیم این یک استراتژی بقا در شرایط رکورد اقتصادی است.
آنها هم تا حدودی حق دارند چون وقتی نقدینگی در بازار کم میشود، فروشنده باید به هر قیمتی اعتماد (یا طمع) خریدار را جلب کند.
جدول مقایسه قیمتها؛ واقعیت در برابر ادعا (زمستان ۱۴۰۴)
|
نوع آگهی |
ادعای فروشنده |
واقعیت میدانی |
|
آپارتمان پول لازم |
۲۰ درصد زیر قیمت منطقه |
حداکثر ۵ درصد تخفیف واقعی |
|
فروش فوری مهاجرت |
تخفیف به دلیل ضیق وقت |
قیمت بالاتر از عرف برای تست بازار |
|
فروش زیر قیمت کارشناسی |
تاییدیه کارشناس فرضی |
استفاده از قیمتهای پیک سال قبل |
چرا باید در بازار مهآلود هوشیار بود؟
بازار مسکن در انتهای سال ۱۴۰۴ در وضعیتی غریب به سر میبرد؛ نه خریدار جرات خرید دارد و نه فروشنده به معنای واقعی کلمه از شجاعت نشستن پای میز فروش برخوردار است. شگرد فروش آپارتمان پول لازم بیش از آنکه یک فرصت اقتصادی به نظر برسد، پدیدهای روانشناختی برای شکستن سد رکود است.
پس شما به عنوان یک خریدار، عوض توجه به برچسبهای جذاب باید تمرکزتان را روی تحقیق میدانی بگذارید و تصمیم نهایی را نه بر اساس قیمتهای پیشنهادی فروشندهها بلکه با مقایسه قیمت واقعی در معاملات نهایی بگیرید. یادتان باشد در روزهایی که آمارها سانسور میشوند، به ناچار بهترین راهنما پرسوجو از همسایگان ملک مورد نظر است. آنها حتما میدانند اخیرا در اطرافشان کدام خانه با چه قیمتی به فروش رسیده است.
