پیش‌بینی قیمت مسکن؛ بررسی شایعه کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی تا پایان سال
آیا قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ کاهش پیدا می‌کند؛ تحلیل وضعیت تورم، دلار و طلا به‌عنوان سه عامل کلیدی پیش‌بینی بازار مسکن
فرارو- نشانه‌های غیرقابل انکاری از رکود بازار مسکن وجود دارد با این حال هر چند وقت یکبار کسی با اظهاراتی جسورانه پیرامون پیش‌بینی قیمت مسکن غافلگیرمان می‌کند.
به گزارش فرارو؛ حسام عقبایی، رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تهران اوایل مهرماه 1404 پیش‌بینی کرد قیمت مسکن در سراسر کشور تا پایان سال بین 20 تا 30 درصد کاهش پیدا می‌کند. قطعا در صورت وقوع چنین اتفاقی ما هم مثل خیلی‌ها که آرزو دارند سقفی بالای سرشان داشته باشند، خوشحال خواهیم شد اما بررسی داده‌های رسمی تورم و نرخ ارز در آبان 1404 نشان می‌دهد تحقق این پیش‌بینی بدون وقوع یک شوک اقتصادی-سیاسی بزرگ مانند توافق سیاسی پایدار در پرونده هسته‌ای و اجرای همزمان یک سری سیاستهای فوق‌العاده اقتصادی تقریبا غیرممکن به نظر می‌رسد. بیایید با هم موضوع را به طور دقیق‌تر بررسی کنیم.
بررسی عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن؛ دلار، تورم و طلا
وضعیت فعلی دلار و طلا، هیچ نشانی از تعدیل یا کاهش شدید انتظارات تورمی ندارد. نقش تورم را هم نباید دست‌کم گرفت. هر سه شاخص با چهره‌ای عبوس به خریداران خیره شده‌اند و فعلا با پیش‌بینی کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در تضاد کامل هستند.
نقش تورم در پیش‌بینی قیمت مسکن
آخرین گزارش رسمی مرکز آمار ایران، از رکوردشکنی نرخ تورم حکایت دارد. وقتی می‌گوییم تورم نقطه به نقطه تا 48.6 درصد پیش رفته یعنی هر خانوار ایرانی برای خرید سبد یکسان کالا و خدمات در مهر 1404، نزدیک به 48.6 درصد بیشتر از مهر 1403 هزینه پرداخت کرده است.
تورم ماهانه با جهشی 5 درصدی، به بالاترین سطح در 40 ماه اخیر (از خرداد 1401) دست پیدا کرده و تورم سالانه هم به 38.9 درصد رسیده و مشتاق است روند صعودی خود را ادامه دهد.
مسکن در ایران، نه تنها یک کالای مصرفی بلکه یک دارایی ضدتورم تلقی می‌شود، پس در شرایطی که تورم ماهانه و نقطه‌به‌نقطه در سطوح بسیار بالایی قرار دارند، نباید منتظر کاهش قیمت مسکن بود. داده‌های تورمی مرکز آمار در مهر 1404، واقع‌بینانه بودن کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن را به شدت زیر سوال می‌برند.
تأثیر نرخ دلار و طلا بر هزینه ساخت و سرمایه‌گذاری مسکن
قیمت مسکن در ایران، دست در دست دلار و طلا پیش می‌رود. در روزهای سپری شده از آبان ماه 1404، قیمت دلار در بازار آزاد تا محدوده 107 هزار و 500 تومان پیش رفت و قیمت طلای 18 عیار نیز پله 10 میلیون و 400 هزار تومان را به چشم دید.
هر دو شاخص در سطوح بالایی قرار دارند و چه من و شما دوست داشته باشیم و چه دوست نداشته باشیم، بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند. بخش عمده‌ای از هزینه‌های ساخت‌وساز (مانند مواد اولیه پتروشیمی، فلزات و تجهیزات وارداتی) مستقیماً به نرخ دلار وابسته است. مادامی که نرخ ارز در مسیر ثبات یا افزایش حرکت می‌کند، هزینه تمام‌شده ساخت بالا می‌رود.
از منظر سرمایه‌گذاری نیز، دلار و مسکن در رقابتی همیشگی قرار دارند. افزایش قیمت دلار، به عنوان یک سیگنال افزایش عمومی قیمت‌ها، خیلی سرعت به بازار مسکن منتقل می‌شود. بالا رفتن قیمت طلا نیز همین تاثیر را در بازار مسکن خواهد داشت.
برخلاف تصور رایج، رکود لزوماً به معنای ریزش فوری قیمت‌ها نیست بلکه مرحله‌ای از ثبات نسبی یا رشد کُند در نرخ‌های پیشنهادی است
چرا کاهش اسمی قیمت مسکن در اقتصاد تورمی ایران دشوار است؟
گفتیم با در نظر گرفتن شرایط فعلی تورم (به‌خصوص تورم نقطه به نقطه 48.6 درصدی) و ثبات نسبی قیمت دلار و طلا در سطوح بالا، پیش‌بینی کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن تا پایان سال 1404، دور از ذهن و تا حدودی فاقد پشتوانه قوی اقتصادی به نظر می‌رسد.
در اقتصادهای مبتلا به تورم مزمن، کاهش اسمی قیمت دارایی‌های بزرگ از جمله مسکن تقریباً غیرممکن است زیرا هزینه‌ها و قیمت‌ها تحت تاثیر همین عامل به‌طور مداوم بالا می‌روند. در بهترین حالت، می‌توان شاهد کاهش سرعت رشد قیمت‌ها (رکود تورمی) بود یا در صورت خوش‌بینانه، چشم انتظار ثبات اسمی قیمت‌ها نشست. حتی در این حالت هم قدرت خرید طرف تقاضا با توجه به نرخ تورم اندازه‌گیری می‌شود.
چه اتفاقی باعث کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن می‌شود؟
اگر بخواهیم حتی احتمال کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن را جدی در نظر بگیریم، باید یک سری اتفاق خاص و تا حدودی دور از ذهن به طور متوالی رخ دهد.
- شوک شدید در بخش کلان اقتصاد: دستیابی به یک توافق بین‌المللی چشمگیر و پایدار که منجر به تثبیت و کاهش شدید نرخ ارز (مثلاً کاهش 30 تا 40 درصدی دلار در بازار آزاد) شود، به‌سرعت انتظارات تورمی را از بین برده و سرمایه‌گذاران را وادار به خروج از بازار ارز و دارایی‌های مرتبط مانند مسکن می‌کند.
- مهار شدید نقدینگی: اجرای سیاستهای انقباضی فوق‌العاده شدید توسط بانک مرکزی، به‌طوری که نرخ سود بانکی واقعی (نرخ سود منهای نرخ تورم) برای سپرده‌های بانکی مثبت و جذاب شود. این اتفاق نقدینگی را از بازارهای موازی جذب کرده و فشار تقاضای سرمایه‌ای را در بازار مسکن کم می‌کند.
- افزایش ناگهانی عرضه: جهش قابل توجه و آنی میزان عرضه مسکن از طریق تکمیل و تحویل فوری میلیون‌ها واحد مسکونی در طرح‌های دولتی، باعث تغییر توازن عرضه و تقاضا به نفع خریداران خواهد شد.
راهنمای خرید مسکن؛ بهترین استراتژی دوران رکود تورمی چیست؟
بازار معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر به ویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، شاهد یک دوره رکود عمیق بوده است. ردپای رکود را می‌توان در کاهش شدید حجم معاملات و طولانی شدن زمان فروش فایل‌های ملکی مشاهده کرد.
برخلاف تصور رایج، رکود لزوماً به معنای ریزش فوری قیمت‌ها نیست بلکه مرحله‌ای از ثبات نسبی یا رشد کُند در نرخ‌های پیشنهادی است که با کاهش توان خرید و انتظار خریداران برای اصلاح قیمت‌ها همراه می‌شود.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران، مدتی است در مقایسه با جهش‌های بلندپروازانه قبلی، رشدی ملایم داشته و حتی در برخی مناطق با تعدیل همراه شده است اما قیمت‌ها همچنان در سطوحی بسیار بالاتر از توان خرید بخش عمده جامعه قرار دارد. وضعیت فعلی در عمل بازار را به میدان تقابل فروشندگانِ منتظر رشد مجدد و خریدارانِ امیدوار به کاهش قیمت تبدیل کرده است.
در چنین شرایطی مردم عادی و خریداران واقعی مسکن بهتر است به جای انتظار برای کاهش اسمی قیمت، دنبال ثبات قیمت‌ها و عقب‌افتادن قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی باشند. این وضعیت در اصطلاح «رکود تورمی» نامیده می‌شود و به معنای افزایش قدرت خرید در گذر زمان است.
اگر برای مصرف شخصی قصد خرید دارید، بهترین زمان ورود به بازار همین دوران رکود خواهد بود چون فروشندگان با انگیزه بیشتری پای میز مذاکره می‌آیند.
