تحلیل بازار مسکن؛ پشت‌پرده توصیه «الان وقت خرید خانه است»

فرارو- قیمت آپارتمان در برخی مناطق تهران به متری ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان نشان رسیده و رکودی سنگین را بر بازار تحمیل کرده است. در این شرایط شنیدن توصیه‌هایی مبنی بر اینکه «الان وقت خرید خانه است»، عجیب و گیج‌کننده به نظر می‌رسد.

به گزارش فرارو؛ خریداران بالقوه و فروشندگان نیازمند نقدینگی در واکنش با این سیگنال از خودشان می‌پرسند دلیل این اصرار در شرایط رکود سنگین چیست و وقتی چشم‌انداز اقتصادی مبهم است چنین ادعاهایی بر چه مبنایی استوار است؟ در این نوشته تلاش می‌کنیم پاسخی درخور برای معما پیدا کنیم.

رکود تورمی بازار مسکن؛ چرا قیمت‌ها بالا می‌رود اما معاملات قفل است؟

بازار مسکن گرفتار یک «رکود تورمی» عمیق است. این پدیده زمانی رخ می‌دهد که قیمت‌ها (به‌صورت اسمی) بالا می‌روند اما تعداد معاملات به شدت کاهش پیدا می‌کند.

جهش‌های تورمی سال‌های قبل و رشد نامتناسب درآمدها، قدرت خرید بخش بزرگی از متقاضیان، به‌ویژه زوج‌های جوان و خانه‌اولی‌ها را به کلی از بین برده است. در سمت مقابل، بسیاری از مالکان به دلیل تجربه تورم‌های گذشته و با این ذهنیت که ملک بهترین حافظ ارزش پول است، در برابر کاهش قیمت‌های پیشنهادی خود مقاومت می‌کنند.

مقاومت فروشندگان در مورد کاهش قیمت‌ها و ناتوانی مالی از سوی خریدار، به قفل شدن معاملات و کاهش حجم آن به پایین‌ترین سطوح تاریخی منجر شده است و از طرف دیگر چشم‌انداز تداوم رکود (حداقل تا زمان روشن شدن تکلیف «مکانیزم ماشه» و احتمال بازگشت تحریم‌های بین‌المللی)، فعالان بازار را در بلاتکلیفی قرار می‌دهد.

خریداران نیز ترجیح می‌دهند تا زمان شفاف شدن فضا و کاهش ریسک‌های سیستماتیک، نقدینگی خود را حفظ کرده یا با خود به بازارهای جایگزین با قدرت نقدشوندگی بیشتر ببرند.

تحلیل دلایل اصرار بر خرید خانه در شرایط رکود؛ منافع مشاوران املاک

اصرار برخی مقامات صنفی و گروهی از مشاوران املاک بر خرید مسکن در شرایط فعلی، اغلب به منافع اقتصادی و روانشناسی بازار مرتبط است. درک این دلایل، به فهم تناقض آشکار داستان کمک می‌کند.

واقعیت انکارناپذیر این است که حیات اقتصادی مشاوران مسکن و بنگاه‌های املاک به تعداد قراردادهای منعقد شده و دریافت حق کمیسیون وابسته است. در دوره رکود، درآمد این صنف به شدت پایین می‌آید. در نتیجه، ایجاد هیجان روانی و تشویق خریداران برای ورود به بازار، تلاشی است در جهت به حرکت درآوردن چرخ معاملات و تأمین منافع صنفی.

این توصیه لزوماً به معنای بدخواهی نیست، بلکه بازتابی از مدل کسب‌وکار حاکم بر این حوزه است که در آن، صرف‌نظر از بهینه بودن قیمت برای خریدار، رونق را به معنای افزایش تعداد معاملات در نظر می‌گیرند.

بیشتر بدانید | گزارش‌های مشاوران املاک نشان می‌دهد در بسیاری از دفاتر، تعداد معاملات ماهانه به کمتر از ۵ معامله رسیده است. در سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۸ برخی از این دفاتر در ماه بیش از ۳۰ قرارداد امضا می‌کردند

اصرار برخی مقامات صنفی و گروهی از مشاوران املاک بر خرید مسکن در شرایط فعلی، اغلب به منافع اقتصادی و روانشناسی بازار مرتبط است

ترس از دست دادن فرصت؛ ابزار روانشناسی در بازار مسکن

یکی از ابزارهای رایج در بازارهای مسکن، اهرم «ترس از دست دادن فرصت» است. فعالان بازار قصد دارند با یادآوری جهش‌های قیمت سال‌های گذشته، این نگرانی را در دل خریدار ایجاد می‌کنند که اگر امروز دست به کار نشوند، فردا باید آپارتمان مورد نظرشان را با قیمت‌ بالاتر بخرند.

این استدلال شاید در اقتصاد تورمی ایران سابقه تاریخی داشته باشد اما قطعا شرایط فعلی را نادیده می‌گیرد؛ شرایطی که در آن به منظور حمایت از جهش‌های جدید قیمت، عاملی به اسم « قدرت خرید» وجود ندارد و بازار به سقف توان خود رسیده است.

فرصت طلایی خرید مسکن زیر قیمت در رکود برای سرمایه‌گذاران هوشمند

توصیه «الان وقت خرید است» تنها می‌تواند برای گروهی خاص از خریداران، معنادار باشد. این گروه، متقاضیانی هستند که از نقدینگی بالا برخوردارند و عمدتا دنبال خرید سرمایه‌ای هستند.

تعداد «فروشندگان پول لازم» که به دلیل نیازهای فوری مالی حاضر به ارائه تخفیف‌های قابل توجه و فروش ملک خود زیر قیمت منطقه هستند، در شرایط رکود افزایش پیدا می‌کند. این افراد نمی‌توانند ماه‌ها منتظر بمانند و نیاز به نقد کردن دارایی خود دارند. بنابراین، برای خریداری که پول نقد در اختیار دارد و با صبر و حوصله بازار را جستجو می‌کند، تابستان ۱۴۰۴ فرصتی استثنایی برای خرید آپارتمان زیر قیمت و انجام یک معامله برد-برد خواهد بود.

توصیه به خرید، در حقیقت برای این دسته از خریداران صدق می‌کند، نه برای عموم متقاضیانی که با وام و پس‌انداز اندک دنبال خرید خانه هستند.

راهنمای خریداران و فروشندگان برای دور زدن رکود مسکن

اگر جزو گروه دوم هستید، توصیه اکید این است که عجله نکنید. بیایید با واقعیت کنار بیاییم و بپذیریم بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴، برای اکثریت قریب به اتفاق متقاضیان با توان مالی محدود، ‌دوره انتظار، افزایش پس‌انداز و رصد دقیق تحولات خواهد بود.

با این حال برخلاف آنچه می‌شنوید، بازار در حال فرار نیست و رکود فعلی به شما قدرت چانه‌زنی بالایی می‌دهد. پس می‌توان فرصت را مغتنم دانست و روی «فروشندگان واقعی» تمرکز کرد. دنبال مالکانی باشید که به وضوح برای فروش ملک خود انگیزه دارند. این افراد بیشترین انعطاف را در مورد قیمت از خود نشان می‌دهند.

به قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌ها توجه نکنید و با توجه به وضعیت رکود، از ارائه پیشنهادات جسورانه که ۲۰ تا ۳۰ درصد پایین‌تر از قیمت آگهی هستند، وحشت‌ نداشته باشید. به عنوان طرفی که صحب نقدینگی است، شما در مذاکرات دست بالا را دارید!

یادتان باشد شعار «الان وقت خرید خانه است» یک گزاره کلی و فاقد دقت به حساب می‌آید چون زمان مناسب برای خرید یا فروش، براساس شعار تعیین نمی‌شود.

فروشندگان هم باید یاد بگیرند در قیمت‌گذاری واقع‌بین باشند و این حقیقت که قیمت‌های اسمی بالا خریدار ندارد را بپذیرند. اگر به نقدینگی نیاز فوری دارید، بهتر است قیمت پیشنهادی خود را به سطح توان خریداران واقعی نزدیک کنید.

بهترین کاری که از دستتان برمی‌آید، انجام برخی تعمیرات جزئی، نقاشی و تمیزکاری است تا ملک شما را در میان گزینه‌های مشابه، جذاب‌تر کند و باعث تسریع فرآیند فروش شود.

بیشتر بدانید | داده‌های بازار نشان می‌دهد در معاملات واقعی، میانگین تخفیف فروشندگان نسبت به قیمت‌های اعلامی در آگهی‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد است