خرید خانه در ۹۰ سال؛ پشت‌پرده آمار جنجالی قیمت مسکن در ایران
مقایسه شاخص زمان انتظار برای خرید خانه در ایران با سایر کشورهای جهان و جستجو برای کشف راهکارهای حل این چالش اقتصادی
فرارو- اخیراً گزارشی غیررسمی منتشر شد که نشان می‌داد شاخص «زمان انتظار برای خانه‌دار شدن» در تهران به حدود 90 سال، رسیده است..
به گزارش فرارو؛ این عدد شاید در نگاه اول اغراق‌آمیز به نظر برسد ولی از بعضی جهات می‌توان آن را نماد یک بحران اقتصادی نیز دانست. جایی که رویای مالکیت خانه، برای بخش بزرگی از جمعیت پایتخت به یک هدف دست‌نیافتنی تبدیل می‌شود اما این شاخص دقیقاً به چه معناست و اینکه می‌گویند چه رازهایی در دل خود پنهان کرده است؟
شاخص زمان انتظار برای خرید مسکن چیست؟
این شاخص که در سطح بین‌المللی با عنوان Price-to-Income Ratio شناخته می‌شود، یکی از ساده‌ترین و در عین حال گویاترین معیارها برای سنجش توان خرید مسکن در یک کشور یا شهر است. این شاخص نشان می‌دهد یک خانوار با درآمد متوسط، چند سال باید کل درآمد خود را بدون هیچ‌گونه هزینه‌ای (مانند خوراک، پوشاک، حمل‌ونقل و...) پس‌انداز کند تا بتواند صاحب یک خانه متوسط در همان کشور شود.
فرمول محاسبه این شاخص ساده است؛ متوسط قیمت یک واحد مسکونی استاندارد مثلا 100 متری را در متوسط درآمد سالانه یک خانوار تقسیم می‌کنند و عدد به دست‌‌آمده را به شاخص زمان انتظار در نظر می‌گیرند.
وقتی این شاخص به حدود ۹۰ سال نزدیک می‌شود، به این معناست که یک خانوار تهرانی با درآمد متوسط، تقریباً ۹۰ سال باید تمام درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند یک خانه بخرد. این عدد برای کل کشور معادل ۵۰ سال محاسبه شده است اما فرق چندانی بین آنها نیست؛ هر دو عدد به وضوح از چالش‌های جدی پیش‌روی متقاضیان خانه اولی و خانوارها در ایران خبر می‌دهند و عمق شکاف بین درآمدها و قیمت مسکن را مشخص می‌کنند.
بیشتر بدانید | گزارش‌های غیررسمی و تخمین آگهی‌های منتشر شده در فضای آنلاین، نشان می‌دهد در تابستان ۱۴۰۴، میانگین قیمت مسکن تهران بین متری ۱۱۵ تا ۱۲۰ میلیون تومان در نوسان است
مقایسه وضعیت خرید خانه در ایران و جهان
برای درک بهتر مسئله، باید جایگاه ایران را در مقایسه با استانداردهای جهانی بسنجیم. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و حتی در حال توسعه، این شاخص به مراتب پایین‌تر است. در بسیاری از کشورها، شاخص بین 3 تا 5 سال به عنوان محدوده «قابل قبول» برای خرید مسکن در نظر گرفته می‌شود.
شاخص بین 5 تا 10 سال، نشان‌دهنده از «گران» بودن بازار مسکن خبر می‌دهد. شهرهایی مانند لندن، ونکوور و سیدنی در این دسته قرار دارند. شاخص بالای 10 سال عموماً به عنوان «بسیار گران» یا «بحرانی» تلقی می‌شود. شهرهایی مانند هنگ کنگ با شاخص حدود 20 سال، معمولا در صدر این فهرست قرار می‌گیرند.
قرار گرفتن شاخص شهر تهران در محدوده 90 سال و وجود شاخص کل کشور در مرز 50 سال، نشان می‌دهد وضعیت مسکن در ایران با استانداردهای جهانی فاصله گرفته و صاحبخانه شدن (حداقل) از طریق پس‌انداز درآمد، برای یک خانوار متوسط عملاً به امری ناممکن تبدیل شده است.
تغییر ماهیت مسکن از یک «کالای سرمایه‌ای» به یک «حق اساسی»، کمک می‌کند «خانه‌دار شدن» دوباره از «رویا» به یک «هدف» تبدیل شود
آثار گزارش‌های ناامیدکننده بر بازار خرید مسکن در ایران
بزرگی این عدد فراتر از یک آمار اقتصادی است. در فرهنگ ایرانی، خانه نه تنها یک سرپناه، بلکه نماد امنیت، ثبات، تشکیل خانواده و موفقیت اقتصادی محسوب می‌شود.
ناتوانی در تأمین مسکن، تأخیر در ازدواج و فرزندآوری را رقم می‌زند و بر شاخص‌های جمعیت کشور تأثیر منفی مستقیم می‌گذارد. بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف پرداخت اجاره‌بها می‌شود که این امر قدرت پس‌انداز، سرمایه‌گذاری و هزینه برای آموزش و سلامت را کاهش می‌دهد.
همچنین با گسترش حاشیه‌نشینی در مناطق شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی، کشور باید با مشکلات عدیده اجتماعی و زیرساختی دست و پنجه نرم کند اما آیا می‌توان از شر این عدد مایوس‌کننده و نتایج مخربش خلاص شد؟
بیشتر بدانید | شاخص زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در نیویورک، به حدود ۱۲ سال می‌رسد. در بسیاری از شهرهای آلمان شاخص عدد ۶ تا ۸ سال را نشان می‌دهد. شاخص در عموم شهرهای بزرگ ترکیه به عدد ۱۵ تا ۲۰ سال می‌رسد و در امارات با عددی بین ۱۰ تا ۱۵ سال روبرو هستیم. این عددها را با شاخص ۵۰ سال در ایران مقایسه کنید
راهکارهای دولت برای حل بحران مسکن و کاهش زمان انتظار
به سبک و شیوه مخصوص کاندیداهای انتخابات ریاست‌جمهوری، می‌توانیم بگوییم حل بحران مسکن نیازمند یک بسته سیاستی جامع و هماهنگ است و بلافاصله درباره تولید انبوه مسکن ارزان‌قیمت، حذف بوروکراسی و مثلا برنامه‌ریزی برای توسعه افقی و عمودی شهرها حرف بزنیم.
برنامه‌ریزی برای اصلاح نظام وام‌دهی، یک راهکار مطمئن دیگر است. وام‌های خرید مسکن باید از نظر مبلغ، متناسب با قیمت واقعی مسکن شوند و دوره بازپرداخت آنها طولانی باشد تا خانوارها برای پرداخت اقساط آن شانس داشته باشند.
راه‌اندازی سیستم اجاره به شرط تملیک هم بد نیست اما به طور قطع هیچ‌کدام از این روش‌ها به اندازه کنترل تورم عمومی درد بازار مسکن ایران را التیام نمی‌دهد.
الگوهای موفق جهانی برای حل بحران مسکن
بسیاری از کشورهای دنیا پیش از این تجربه‌ای مشابه را پشت سر گذاشته‌اند. مثلا آلمان تمرکز خود را روی بازار اجاره گذاشت و «اجاره‌داری حرفه‌ای» را جایگزین مالکیت مسکن کرد. آلمان یکی از پایین‌ترین نرخ‌های مالکیت خانه در اروپا را دارد ولی به دلیل قوانین حمایتی قدرتمند از مستأجران، کنترل اجاره‌بها و وجود امنیت شغلی بالا، بخش بزرگی از جمعیت با رضایت در خانه‌های استیجاری باکیفیت زندگی می‌کنند.
دولت سنگاپور از طریق سازمان مسکن و توسعه، بیش از 80 درصد از شهروندان خود را در آپارتمان‌های عمومی باکیفیت ساکن کرد و اجازه داد آنها را رفته رفته و با قیمت مناسب خریداری کنند. این مدل به اسم ساخت انبوه و فروش اقساطی بلندمدت شناخته می‌شود.
شهر وین در اتریش به پایتخت «مسکن اجتماعی» جهان مشهور است. بیش از 60 درصد جمعیت این شهر در واحدهای مسکونی زندگی می‌کنند که یا متعلق به شهرداری است یا توسط تعاونی‌های مورد حمایت دولت ساخته شده‌اند. اجاره‌بهای این واحدها بسیار پایین‌تر از بازار آزاد است اما کیفیت بالایی دارند.
شاخص 90 ساله انتظار برای خرید مسکن، بدون تعارف یک زنگ خطر ممتد و گوش‌خراش است با این حال بررسی الگوهای موفق جهانی نشان می‌دهد تغییر ماهیت مسکن از یک «کالای سرمایه‌ای» به یک «حق اساسی»، امکان‌پذیر است و به کمک آن می‌توان دوباره «خانه‌دار شدن» را از «رویا» به یک «هدف» تبدیل کرد.
