تاثیر خروج مهاجران افغان بر بازار مسکن؛ شوک یا فرصت؟

فرارو– خروج قابل توجه مهاجران افغان از ایران، به‌ویژه در پایان جنگ 12 روزه با اسرائیل، بحث‌های گسترده‌ای درباره تأثیرات اقتصادی این پدیده به‌وجود آورده است.

به گزارش فرارو؛ بازار مسکن به طور جدی با این سوال مواجه شده که آیا کوچ ناگهانی یکی از مهم‌ترین گروه‌های مصرف‌کننده و مستأجر در ایران، بازار را دچار شوک خواهد کرد یا اینکه فرصتی فراهم شده تا بخش مسکن ایران، به‌ویژه در کلان‌شهرها، نفس تازه‌ای بکشد؟ سوالاتی مشابه درباره سایر جنبه‌های بازار مسکن مثل ساخت‌وساز و قیمت وجود دارد. بازار مسکن در حال حاضر با دو دیدگاه متفاوت ماجرا را تحلیل می‌کنند. برخی روند حاضر را یک شوک منفی برای بازار اجاره و ساخت‌وساز می‌دانند و دسته‌ای دیگر اعتقاد دارند فرصتی برای تعدیل قیمت‌ها و بازتوزیع منابع مسکن به وجود آمده است. در این نوشته به بررسی این دو دیدگاه و تأثیرات واقعی می‌پردازیم.

تأثیر خروج مهاجران افغان بر بازار اجاره مسکن

یکی از پیامدهای فوری خروج مهاجران افغان، کاهش نسبی تقاضا در بازار اجاره است. بخش قابل توجهی از مهاجران در ایران مستأجر واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت، به‌ویژه در نقاط کم‌درآمد استان‌های خراسان رضوی، کرمان، سیستان و بلوچستان و قم و حاشیه‌ شهرهای بزرگ مانند تهران، مشهد، اصفهان و شیراز بوده‌اند.

برآوردها نشان می‌دهد افغان‌ها سهمی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصدی از تقاضای اجاره مسکن در برخی مناطق داشته‌اند و خروج چندصدهزار نفری آنان منجر به خالی شدن تعداد زیادی واحد اجاره‌ای شده است. مشاوران املاک در شرق تهران، حاشیه مشهد و حومه کرج، می‌گویند در محله‌هایی که حضور افغانستانی‌ها در آن‌ها پررنگ بوده، شاهد کاهش خفیف قیمت اجاره هستیم. هرچند این کاهش محدود و موضعی است و در سطح شهرهای بزرگ، تأثیر ملموس آن هنوز فراگیر نشده است.

• شوک کوتاه‌مدت: خروج ناگهانی آن‌ها ممکن است منجر به افزایش موقت واحدهای خالی و کاهش قیمت اجاره در محله‌های مهاجرنشین شود. این موضوع به‌ویژه برای مالکان کوچکی که به درآمد اجاره وابسته بودند، چالش مالی ایجاد می‌کند.
• فرصت بلندمدت: در مقیاس کلان، این روند ممکن است به تعدیل بازار اجاره و کاهش فشار تقاضا در سطوح پایین قیمت منجر شود که برای مستأجران ایرانی (به‌ویژه در شهرهای بزرگ) یک فرصت به حساب می‌آید.

خروج افغان‌ها و بحران نیروی کار در ساخت‌وساز

خروج مهاجران غیرقانونی، از سوی دیگر صنعت ساخت‌وساز را با بحران نیروی انسانی مواجه کرده است. در دهه‌های گذشته، افغان‌ها به ستون فقرات نیروی کار ساختمانی ایران بدل شده بودند و نقش‌های مختلفی را در پروژه‌های ساختمانی، از کارگر ساده گرفته تا بنا، قالب‌بند، جوشکار و... برعهده می‌گرفتند.

اکنون خروج آنها، بهای تمام‌شده ساخت را به‌شدت بالا برده است. برخی پیمانکاران در تهران و اصفهان از تعویق پروژه‌ها به‌دلیل کمبود کارگر ماهر خبر می‌دهند. جذب کارگر جایگزین از بین ایرانیان، با دشواری‌هایی چون انتظارات دستمزدی بالاتر و مهارت پایین‌ همراه است.

• کمبود نیروی کار: با توجه به سهم قابل توجه افغان‌ها در مشاغل ساختمانی، کاهش ناگهانی نیروی کار ارزان‌قیمت ممکن است روند اجرای پروژه‌ها را کند کرده و هزینه‌های ساخت را بالا ببرد.
• تعدیل دستمزدها: این اتفاق می‌تواند به افزایش دستمزد کارگران ایرانی منجر شود که به نفع نیروی کار داخلی است اما به احتمال زیاد، قیمت تمام‌شده مسکن را نیز افزایش دهد.

مهاجران افغان  حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از تقاضای اجاره مسکن در برخی مناطق ایران را به خود اختصاص می‌دهند

پیامدهای خروج مهاجران بر مسکن غیررسمی و حاشیه‌نشینی

بخش دیگری از مهاجران در سکونت‌گاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای زندگی می‌کردند. خروج آن‌ها به تسهیل برنامه‌ریزی برای ساماندهی بافت‌های فرسوده در این مناطق کمک خواهد کرد.

کاهش این جمعیت، از سوی دیگر ممکن است به افت اقتصادی محله‌های کم‌درآمد منجر شود، چراکه بخش قابل توجهی از اقتصاد محلی (مانند مغازه‌ها و خدمات) به حضور این جامعه وابسته بود.

افغانستانی‌ها در بازار خرید و فروش مسکن، نقش پررنگی ندارند چون بخش بزرگی از آن‌ها مجاز به خرید ملک نبودند یا توان مالی این کار را نداشتند اما برخی اقشار مهاجر که در سال‌های اخیر توانسته بودند کسب‌و‌کارهایی راه بیندازند و درآمدی پایدار داشته باشند، به تدریج وارد بازار خرید آپارتمان‌های ارزان‌قیمت می‌شدند. خروج این گروه، اگرچه گسترده نیست، باعث تقویت رکود در بازار واحدهای کوچک و ارزان خواهد شد.

بازار مسکن در غیاب مهاجران افغان؛ شوک یا فرصت؟

خروج مهاجران افغان را می‌توان هم فرصت و هم تهدید دانست. برخی شهرها بیشتر تأثیر خروج افغان‌ها بر اجاره مسکن را احساس می‌کنند. مشهد، با جمعیتی بزرگ مهاجران، شاهد کاهش تقاضای اجاره در برخی مناطق مهاجرنشین مانند منطقه گلشهر است. بسیاری از پروژه‌های مسکن شهری و ویلایی در اطراف شهر کرمان با توقف روبه‌رو شده‌ و کاهش نرخ اجاره در محله‌های خاص قم و ورامین مشهود است.

خروج مهاجران غیرقانونی شاید ابتدا در مناطق مهاجرپذیر و برای مالکان متکی به اجاره‌بها یک شوک محدود ایجاد کند اما در میان‌مدت و بلندمدت، این روند فرصتی برای تعدیل بازار اجاره، کاهش فشار تقاضا در پایین‌ترین سطوح قیمت و حتی بهبود برنامه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده فراهم خواهد کرد.

این رخداد در کوتاه‌مدت، می‌تواند فشار را از روی بازار اجاره بردارد و بخشی از تقاضای کاذب را حذف کند. اما در بلندمدت، چالش‌هایی نظیر کمبود نیروی انسانی در بخش ساخت‌وساز، رکود پروژه‌های ساختمانی و بی‌ثباتی در بخش عرضه، به افزایش هزینه‌های تولید مسکن منجر خواهد شد.

فرصت‌ها و چالش‌های خروج مهاجران افغان از بازار مسکن