فرمول محاسبه کمیسیون املاک تغییر می‌کند؟
فرمول محاسبه کمیسیون املاک برای اجاره می‌گوید برای یک قرارداد اجاره کامل با مبلغ ماهانه دو میلیون، طرفین معامله هر کدام باید یک چهارم اجاره ماهانه یعنی مبلغ ۵۰۰ هزار تومان را به عنوان حق کمیسیون به مشاور املاک پرداخت کنند که جمعا می‌شود یک میلیون تومان و با احتساب ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده به یک میلیون و ۹۰ هزار تومان می‌رسد.
فرارو- بحث احتمالات در تغییر فرمول محاسبه کمیسیون املاک دوباره سر زبان‌ها افتاده. مشاوران املاک از پایین بودن حق کمیسیون ناراضی هستند و بعضی می‌گویند همین مبلغ هم برای مشاوران املاک زیاد است. تا به حال چند ایده برای تغییر فرمول محاسبه کمیسیون املاک مطرح شده. در این گزارش فرمول محاسبه کمیسیون املاک برای قرارداد‌های مختلف را توضیح داده و تغییرات احتمالی که تا اینجای کار مطرح شده را بررسی کرده‌ایم.
کمیسیون املاک برای اجاره و فروش چطور محاسبه می‌شود؟
فرمول محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک برای قرارداد‌های مختلف متفاوت است. اگر بخواهید قرارداد اجاره تنظیم کنید باید هر دو طرف معامله حدود یک چهارم مبلغ اجاره ماهانه را به عنوان حق کمیسیون به مشاور املاک پرداخت کنند. باید توجه داشته باشید که ودیعه هم حق کمیسین دارد. به عبارتی مشاوران املاک برای محاسبه کمیسیون قرارداد‌های اجاره، اول مبلغ رهن یا همان پول پیش را با نسبت صدی سه به اجاره تبدیل می‌کنند و بعد بر اساس آن حق کمیسیون را از طرفین قرارداد می‌گیرند.
فرمول محاسبه کمیسیون املاک برای قرارداد‌های خرید و فروش مسکن متفاوت است. مشاوران املاک برای تنظیم قرارداد‌های خرید و فروش مسکن، نیم درصد قیمت خانه را از طرفین معامله به عنوان حق کمیسیون دریافت می‌کنند. البته این برای قرارداد‌هایی است که زیر ۵۰۰ میلیون تومان ارزش دارند. هرچقدر قیمت خانه بیشتر از ۵۰۰ میلیون تومان باشد، ۲۵ صدم درصد مازاد این مبلغ به عنوان حق کمیسیون املاک در نظر گرفته می‌شود. باید توجه داشته باشید که در انتها ۹ درصد مالیات ارزش افزوده به حق کمیسیون املاک اضافه می‌شود.
تغییراتی که ممکن است که در فرمول کمیسیون املاک به وجود بیاید
اخیرا خیلی‌ها سراغ تغییر فرمول محاسبه کمیسیون املاک رفته‌اند. این فرمول سه تغییر می‌تواند داشته باشد. اولین تغیبر افزایش سهم مشاوران املاک با بالا رفتن درصد محاسبه کمیسیون املاک است. دومین تغییر شامل افزایش سقف ۵۰۰ میلیونی معاملات مسکن است و تغییر سوم کمی بنیادی‌تر عمل می‌کند. به طوری که براساس این احتمال، فرمول محاسبه کمیسیون املاک دیگر برمبنای ارزش معامله نخواهد بود، بلکه متراژ خانه مبنای محاسبه کمیسیون املاک قرار می‌گیرد.
۱- افزایش سهم مشاوران املاک از مبلغ معامله
مصطفی‌قلی خسروی طراح این پیشنهاد است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید در کشور‌های اروپایی و آمریکایی و حتی کشور‌های منطقه مثل ترکیه، مشاوران املاک شش درصد مبلغ قرارداد را به عنوان کارمزد از فروشنده دریافت می‌کنند. خسروی معتقد است مبلغ کمیسیون املاک در ایران، تناسبی با ارزش معامله ندارد و پیشنهاد ما این است که این رقم از نیم درصد فعلی به یک درصد افزایش پیدا کند. او می‌گوید اخیرا درباره این مساله که نرخ کمیسیون املاک ناقص است نامه‌ای به اتاق اصناف ایران نوشتیم که هنوز جوابی به آن داده نشده است. برای مباحثی از جمله تمدید، مشارکت و متمم رقمی تعیین نشده است. باید نرخی داشته باشیم که در این موارد ساماندهی ایجاد شود. افزایش نرخ کمیسیون شاید از نظر برخی افراد داروی تلخی باشد، اما برای درمان لازم است.
۲- افزایش سقف محاسبه کمیسیون املاک
بعضی از مشاوران املاک و کارشناسان مسکن معتقد هستند که فرمول محاسبه کمیسیون املاک باید همگام با تورم تغییر کند. با توجه به اینکه قیمت مسکن در یک سال گذشته افزایش پیدا کرده، سقف ۵۰۰ میلیون تومانی این فرمول هم باید بالا برود. چراکه دیگر کمتر خانه‌ای در تهران زیر ۵۰۰ میلیون تومان قیمت دارد. آخرین گزارش‌ها از بازار مسکن نشان می‌دهد میانگین یک متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۱۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده و در حال حاضر یک واحد ۷۰ متری در تهران حدود ۹۵۰ میلیون تومان ارزش دارد. پیشنهاد این دسته از مشاوران املاک این است که سقف ۵۰۰ میلیونی برای محاسبه کمیسیون املاک به ارقام بالاتر مثل ۸۰۰ میلیون تومان و یک میلیارد تومان افزایش پیدا کند. در چنین شرایطی مشاوران املاک تا سقف ۸۰۰ یا یک میلیارد تومان، معادل نیم درصد ارزش خانه و برای مبالغ بالاتر از آن، ۲۵ صدم مبلغ مازاد را به عنوان کمیسیون املاک دریاف می‌کنند.
۳- محاسبه کمیسیون املاک بر مبنای متراژ
کمیسیون عمران مجلس پیشنهاد دیگری برای ایجاد تغییرات در فرمول محاسبه کمیسیون املاک دارد. رئیس این کمیسیون چند وقت پیش گفته بود کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در حال بررسی تغییر نحوه دریافت نرخ کارمزد مشاوران املاک از «ثمن» معامله به «متراژ» مسکن است. به عبارتی بر اساس این پیشنهاد، فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک به این شکل تغییر می‌کند که مبلغ کمیسیون برای مشاوران املاک، با یک درصدی از متراژ خانه مورد معامله محاسبه شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک از مخالفان سرسخت این پیشنهاد است. خسروی می‌گوید با اجرای این طرح کارمزد دریافتی از یک واحد ۶۰ متری در نیاوران با یک واحد ۶۰ متری در شوش برابر است، درحالی که قیمت واحد ۶۰ متری در نیاوران گران‌تر از یک واحد ۱۸۰ متری در شوش است.
چند مثال برای فرمول محاسبه کمیسیون املاک
برای درک بهتر فرمول محاسبه کمیسیون املاک بیایید با هم چند مثال را بررسی کنیم.
۱- اجاره یک واحد ۶۰ متری با اجاره ماهانه دو میلیون تومان
برای محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک برای چنین معامله‌ای سراغ فرمول محاسبه کمیسیون املاک برای اجاره می‌رویم که می‌گوید طرفین معامله هر کدام باید یک چهارم اجاره ماهانه یعنی مبلغ ۵۰۰ هزار تومان را به عنوان حق کمیسیون به مشاور املاک پرداخت کنند که جمعا می‌شود یک میلیون تومان و با احتساب ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده به یک میلیون و ۹۰ هزار تومان می‌رسد.
۲- فروش یک آپارتمان مسکونی به ارزش دو میلیارد تومان
فرمول محاسبه کمیسیون املاک نشان می‌دهد مبلغ حق کمیسیون تا ۵۰۰ میلیون تومان، نیم درصد خواهد بود. به عبارتی تا اینجای کار سهم هر طرف دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود. بعد از آن به ازای یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان باقی مانده، مشاوران املاک ۲۵ صدم حق کمیسیون می‌گیرند که می‌شود سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومان. با این حساب هر طرف معامله باید مبلغ شش میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به مشاور املاک حق کمیسیون بدهند. این پایان ماجرا نیست. مشاوران املاک برای دریافت کمیسیون ۹ درصد مالیات ارزش افزوده را هم حساب می‌کنند که در مورد این معامله می‌شود حدود ۵۶۲ هزار تومان. با این حساب مجموع کمیسیون املاک پرداختی به مشاور، می‌شود ۱۳ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان برای قرارداد دو میلیاردی.
۳- اجاره یک واحد ۷۰ متری با پول پیش ۱۰۰ میلیون و اجاره ماهانه یک میلیون
برای استفاده از فرمول محاسبه کمیسیون املاک در مورد چنین قراردادی، اول باید اجاره نهایی را محاسبه کنیم. به عبارتی ۱۰۰ میلیون تومان پول پیش را به سه میلیون تومان اجاره ماهانه معادل سازی کنیم. در چنین شرایطی اجاره نهایی این خانه ماهانه چهار میلیون تومان خواهد بود و برای تنظیم این قرارداد هر کدام از دو طرف باید مبلغ یک میلیون تومان به مشاور املاک پرداخت کنند. در چنین شرایطی مجموع دریافتی کمیسیون مشاوره املاک با احتساب ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده حدود دو میلیون و ۱۸۰ هزار تومان خواهد بود.
