میکروآپارتمان‌ها، سکه طلای بازار مسکن
افزایش قیمت مسکن و کاهش توان خرید خانوار سبب شده تا بسیاری سراغ خرید خانه‌های کمتر از ۴۰ بروند؛ میکرو آپارتمانهایی که اکنون در وضعیت پرتقاضایی قرار دارند
بازار میکروآپارتمان‌های تهران با «عدم تعادل کاملا محسوس» روبه‌رو شده است. از یک‌سو گرایش به خرید واحدهای ۳۵ تا ۴۰ مترمربع، بیش‌از گذشته وجود دارد؛ به‌ویژه در رکود فعلی معاملات. از سوی دیگر این فایل‌ها تنها ۲.۵درصد عرضه‌های موجود را تشکیل می‌دهند و عملا به «سکه طلای» بازار مسکن تبدیل شده‌اند؛ پرتقاضا اما غیرقابل دسترس. تفاوت بازار میکروخانه‌ها با دیگر واحدها، «حجم بالای تقاضا» است که با لحاظ چشم‌انداز قدرت خرید و اجاره خانه، دست‌کم تا سال‌های آینده بالا خواهد ماند.
به گزارش دنیای اقتصاد، اگرچه بازار مسکن در رکودی کم‌سابقه فرو رفته و حجم خرید و فروش در پایین‌ترین سطح ممکن قرار دارد، اما بررسی‌ها حاکی از فعال بودن تقاضا در بخش «ریزمتراژها» برخلاف سایر گروه‌های متراژی است، به طوری که میکروآپارتمان‌های زیر 40 مترمربعی به بورس خریداران در تهران تبدیل شده‌اند. افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن، کاهش توان خرید خانوارها و محدود شدن گزینه‌های قابل تامین مالی باعث شده آپارتمان‌های میکرو به پناهگاه تازه متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذاران خرد بدل شوند.
دو عامل موجب شده این گروه متراژی به «سکه طلا»ی بازار تبدیل شود؛ این واحدها به دلیل قیمت کل کمتر از ۲میلیارد تومان، هم امکان خرید برای خانه‌اولی‌ها و بخش بزرگی از خانوارهای مصرفی را فراهم می‌کنند و هم به دلیل نقدینگی پایین و جذابیت سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران خرد، حکم «سکه طلا» را در بازار مسکن پیدا کرده‌اند. همچنین کمیاب بودن این واحدها در برابر حجم تقاضاست که ارزش آنها را بالا برده است.
پوشش بالاتر وام‌های بانکی برای این واحدها در مقایسه با واحدهای بزرگ‌تر، جذابیت آنها را دوچندان کرده است. برای این واحدها، وام مسکن می‌تواند حداقل یک‌چهارم قیمت کل را پوشش دهد؛ درحالی‌که برای آپارتمان‌های معمولی، این پوشش کمتر از ۱۰ درصد است. این امر باعث شده این واحدها گزینه‌ای واقعی برای خانوارهایی با توان مالی محدود باشد و همزمان برای سرمایه‌گذاران خرد جذابیت بیشتری داشته باشد.
بورس میکروآپارتمان‌ها در مناطق 9 تا 18 تهران است که متوسط قیمت پیشنهادی این واحدهای مسکونی زیر 40 مترمربع، حدود ۷۱میلیون و 200هزار تومان در هر مترمربع است؛ این رقم تقریبا هم‌سطح با میانگین قیمت کل واحدهای همان مناطق است. با این حال، به دلیل «عدم تعادل شدید» بین تعداد واحدهای عرضه‌شده و تقاضای بالا، فاصله قیمتی با سطح قیمت کل این مناطق از نظر واقعی کاهش یافته است.
به گفته واسطه‌های ملکی، قیمت پیشنهادی میکروآپارتمان‌ها حدود ۱۰ تا ۱۵میلیون تومان از آپارتمان‌های معمولی بالاتر است؛ دو دلیل اصلی برای این موضوع وجود دارد: نخست هزینه بالاتر ساخت این واحدها و دوم نقدینگی کمتر خریداران که باعث می‌شود سازنده‌ها فرصت گران‌تر فروختن این واحدها را داشته باشند.
با وجود تقاضای بالا، عرضه میکروآپارتمان‌ها محدود است. سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع از کل فایل‌های تهران تنها حدود 2.5درصد است، اما حجم تقاضا برای این واحدها بسیار بالاست و این موضوع ارزش آنها را در بازار بیشتر کرده است. مقررات فعلی ساخت‌وساز اجازه تولید گسترده واحدهای کمتر از ۴۰ مترمربع را نمی‌دهد و مهم‌ترین مانع، الزام «تامین پارکینگ» برای هر واحد است.
