رازهایی از بازار مسکن تهران در ماهی که گذشت

فرارو- تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی تهران در آبان امسال به چهار هزار و ۱۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۹.۵ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰ درصد کاهش داشته است. همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در تهران ۱۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب از دو درصد کاهش و ۳۶ درصد افزایش حکایت دارد. لطفا برای نتیجه‌گیری عجله نکنید و حداقل این نوشته را تا آخر بخوانید.

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آبان ماه سال ۱۳۹۸ حاکی از آن است که از مجموع چهار هزار و حدود ۱۰۰ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا پنج سال ساخت با سهم ۴۲ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم این واحد‌ها در مقایسه با آبان ماه سال قبل حدود دو درصد کاهش پیدا کرده، اما در مقابل سهم واحد‌هایی با قدمت شش تا ۱۰ سال و ۱۶ تا ۲۰ سال افزایش پیدا کرده است.

این اتفاق را می‌توان در تخمین رفتار خریداران بازار استفاده کرد. همین اواخر بود که بانک مسکن اجازه داد تسهیلات رابرای خرید خانه‌های ۲۰ سال به بالا هم استفاده کرد احتمالا به‌همین دلیل سهم خرید و فروش خانه‌های مسن ۱۶ تا ۲۰ سال افزایش پیدا کرده است با این حال مردم به‌خرید خانه‌های تا پنج سال ساخت علاقه نشان می‌دهند. اگر بخواهیم این نکته را رمزگشایی کنیم، باید بگوییم به‌احتمال زیاد خریداران چنین خانه‌هایی مشتریان واقعی هستند که هر طور شده پولشان را جمع کرده‌اند تا صاحبخانه شوند یا اینکه می‌توان آنها را در دسته خریدارانی قرار داد که خانه‌ خود را عوض کرده‌اند. به‌هرحال وقتی این دسته مشتریان به مراد دلشان برسند، بازار از خریدار خالی می‌شود.

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا نیز به ما نشان می‌دهد واحد‌های مسکونی در دامنه قیمت هفت و نیم تا ۹ میلیون تومان با سهم ۱۲ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمت ۹ میلیون تا ۱۰ و نیم میلیون تومان و شش تا هفت و نیم میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم ۱۱.۵ و ۱۰ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

آمارها در این بخش با آنچه به‌عنوان متوسط قیمت خانه در تهران می‌شناسیم تفاوت دارد. مثلا همین گزارش رسمی اخیر می‌گوید متوسط قیمت فروش خانه در تهران ۱۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان بوده؛ با این حال مردم کلی وقت گذشته‌اند و با زیر و رو کردن بازار خانه‌هایی خریده‌اند که قیمت هر مترمربع از آنها زیر متوسط قیمت فروش پایتخت بوده است.

اگر آمارهای رسمی را به‌طور پیوسته دنبال کرده باشید، احتمالا می‌دانید که متوسط قیمت خانه در پایتخت به چیزی حدود یک میلیارد تومان رسیده است. این عدد شاید روز و روزگاری عددی نجومی به‌حساب می‌آمد اما الان داشتن چنین خانه‌ای نهایتا می‌تواند باعث حذف شما از فهرست دریافت‌کنندگان یارانه بنزین شود. با این حال آمارهای اخیر نشان می‌دهد خریداران دنبال خانه‌هایی می‌گردند که قیمت‌شان بسیار کمتر از این حرف‌هاست. مثلا واحد‌های مسکونی با ارزش ۳۰۰ میلیون تا ۴۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۵ درصدی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحد‌های دارای ارزش ۴۵۰ میلیون تومان تا ۶۰۰ میلیون تومان و ۶۰۰ میلیون تا ۷۵۰ میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۱۲ و ۱۰.۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. به‌این ترتیب حدود ۵۳.۵ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۹۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است. شاید این عدد چندان برای شما معنا و مفهوم نداشته باشد اما مسئولان ستاد هدفمندی یارانه‌ها گفته‌اند حدود ۴۷ درصد ساکنان تهران یارانه بنزین را دریافت نکرده‌اند چون یکی از معیارهای شناسایی آنها داشتن خانه‌های بالاتر از ۹۰۰ میلیون تومان بوده است! باورتان می‌شود؟

از حالا به‌بعد باید سراغ نکته‌هایی برویم که بیشتر به‌درد فروشندگان خانه می‌خورد. چطوری؟ با هم قدم‌به‌قدم پیش می‌رویم. آمارهای مربوط به توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد منطقه ۵ با سهم ۱۷ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه‌ها را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با سهم ۹ و هشت درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. خب اگر خانه‌ای در این مناطق دارید، احتمالا می‌شود با کمی تخفیف دادن و کوتاه آمدن از مواضع آن را زودتر تبدیل به‌پول کرد. بالاخره مشتری پایش خوابیده و نباید فرصت را از دست داد. در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۲۳ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان به منطقه ۱ و کمترین آن با شش میلیون و ۵۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

و بالاخره می‌رسیم به مهمترین نکته؛ آبان ماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در تهران ۱۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان بود که اگرچه نسبت به ماه قبل دو درصد کاهش پیدا کرده، اما در مقایسه با آبان پارسال ۳۵.۸ درصد افزایش داشته است. پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که روند کاهش قیمت همچنان ادامه‌دار باشد. کار پاییز تقریبا تمام است و باید منتظر رسیدن زمستان باشیم. ممکن است باور نکنید اما معمولا در فصل آخر سال به‌طور سنتی بازار مسکن تکانی می‌خورد و حداقل در اسفندماه تعداد معاملات خرید و فروش افزایش پیدا می‌کند. این‌ها را گفتیم تا شما را متوجه موضوع مهمی کنیم. اگر چه قرار است در سه‌،چهار ماه باقی مانده از سال قیمت‌ها همچنان با شیب ملایمی مثل همین دو درصد آبان، ارزان شود اما هر چقدر به اسفند نزدیک شویم، به‌خاطر رشد تقاضا فروشنده‌ها می‌توانند کمی رقم اعلامی خود را بالا ببرند.

به خریداران واقعی، یعنی آنهایی که می‌خواهند سقفی بالای سر خود داشته باشند، توصیه می‌کنیم در همین فرصت باقی مانده تا آخر سال کار را یکسره کنند اما اگر می‌توانید صبر پیشه کنید یا مثلا خانه را برای سرمایه‌گذاری می‌خواهید، لازم نیست عجله به‌خرج دهید. فعالان بازار مسکن حدس می‌زنند با خوابیدن تب تقاضای اخیر، بازار دچار رکود سنگینی شود. احتمالی که وقوع آن تا خرداد سال ۹۹ قابل پیش‌بینی است و فروشندگان را به‌فکر فرو می‌برد. آنهایی که پول لازم دارند، قطعا تخفیف درنظر می‌گیرند. پس اگر عجله‌ای ندارید، می‌توانید منتظر بمانید.