«فریز» مسکن در سه منطقه تهران

۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد. این شاید قابل اتکاترین آمار از وضعیت بازار مسکن در تهران باشد، بازاری که در ماه‌های گذشته یک رشد قیمتی کم سابقه را تجربه کرد، اما همچنان به نظر می‌رسد تعداد زیادی از مالکان ترجیح می‌دهند واحد‌های خود را خالی از سکنه نگه دارند و در این بین مناطق بالای شهر تهران، سهم بیشتری از این واحد‌ها دارند.

به گزارش اعتماد، بر خلاف بخش اصلی اقتصاد ایران که در آن، دولت حرف اول و آخر را می‌زند، در حوزه مسکن شرایط متفاوت است و ارزیابی‌ها نشان می‌دهند که سهم دولت از این بازار همواره کمتر از ۱۰ درصد باقی مانده است، حتی زمانی که در دولت‌های نهم و دهم طرح کلان ساخت مسکن مهر کلید خورد و دولت تحویل بیش از دو میلیون واحد مسکونی جدید را در دستور کار خود قرار داد، همچنان بازار مسکن در سیطره بخش خصوصی باقی ماند و در طول این سال‌ها به همین روال کار خود را دنبال کرد.

محوریت بخش خصوصی در بازار مسکن، ویژگی‌های منحصر به فردی را برای این حوزه به وجود آورده که بسیاری از آن‌ها شباهتی با آنچه در کلان اقتصاد ایران اتفاق می‌افتد، ندارد. برخلاف عملکرد سال قبل که مسکن تحت تاثیر تحریم‌ها و تورم اقتصادی رشد قیمت قابل توجهی را تجربه کرد، در دوره‌های قبلی این بازار بار‌ها عملکردی مستقل از خود به ثبت رساند تا جایی که در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰، وقتی نرخ تورم در اقتصاد ایران بالا رفت، قیمت مسکن نه‌تن‌ها رو به افزایش نگذاشت که حتی در بعضی ماه‌ها حرکتی کاهشی را نیز به ثبت رساند.

یکی دیگر از ویژگی‌های خاص این بازار نگاه سرمایه‌ای کلان و پر اهمیت جامعه ایران به مسکن است. در طول تمام سال‌های گذشته بسیاری از بازار‌ها در کوتاه‌مدت توانسته‌اند توجهات سرمایه‌های سرگردان را به خود جذب کنند و از این طریق نقدینگی گسترده‌ای دریافت کنند، اما پس از مدتی بسیاری از آن‌ها جذابیت لازم برای حفظ سرمایه‌گذاران را از دست داده‌اند. با وجود تمام این تحولات در طول دهه‌های گذشته، مسکن به عنوان مهم‌ترین پشتوانه سرمایه‌ای خانوار ایرانی بر جای مانده و با تغییر دولت‌ها و شرایط اقتصادی نیز همچنان به عنوان عنصری مهم در اقتصاد کشور فعالیت کرده است.

سهم مسکن در رشد اقتصادی
به هم پیوستگی صنایع مختلف در حوزه ساختمان باعث شده، رکود یا رونق در بازار مسکن، نقشی مستقیم در رشد اقتصادی کلان ایران داشته باشد. از این رو در سال‌هایی که مسکن رکودی شده، اقتصاد ایران نیز نتوانسته آمار رشد اقتصادی قابل توجهی را به ثبت برساند، موضوعی که بسیاری از کارشناسان معتقدند امروز بار دیگر این بازار مهم را تهدید می‌کند. بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، می‌گوید: تا انتهای سال رکود در بخش مسکن نخواهیم داشت؛ چراکه با وجود کاهش معاملات نسبت به سال قبل، منحنی رو به پایین نیست. اگر در مردادماه و شهریورماه معاملات افت کرد، به دلیل قرار داشتن در ماه‌های محرم و صفر بود که معمولا هر ساله در این بازه زمانی خرید و فروش کاهش می‌یابد. پایین آمدن خرید و فروش منتهی به رکود می‌شود و اگر تدبیری در بخش کلان اقتصاد اندیشیده نشود تا اواخر امسال و اوایل سال آینده دچار رکود مسکن خواهیم شد. تا آن زمان احتمالا نوساناتی را شاهد خواهیم بود. بدین صورت که معاملات بالا و پایین می‌رود و این روند تا عید ادامه خواهد داشت. اشاره ستاریان به تحولات اخیر به عملکرد بازار مسکن در ماه‌های گذشته باز می‌گردد.

بررسی‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که در طول یک سال گذشته قیمت خانه در تهران حدودا ۸۰ درصد و قیمت زمین در این شهر بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. به این ترتیب میانگین قیمت خرید هر متر خانه در تهران به بیش از ۱۳ میلیون تومان رسیده و همین مساله قدرت تاثیرگذاری بسیاری از تسهیلات مسکن که از سوی دولت ارایه می‌شود را به شکل قابل توجهی کاهش داده است.

در چنین شرایطی دولت دو راه‌حل اصلی پیش روی خود می‌بیند. گزینه نخست که همان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن است در شرایط فعلی چندان امکان‌پذیر نیست. زیرا از یک‌سو توان مالی دولت برای افزایش این وام بسیار پایین است و از سوی دیگر با توجه به بالا بودن نرخ تورم، نمی‌توان انتظار داشت که در کوتاه‌مدت، افزایش رقم وام، تنها از خود اثراتی مثبت بر جای بگذارد. راهکار دوم ورود مستقیم یا غیر مستقیم به ساختمان‌سازی است، گزینه‌ای که با آغاز نام نویسی طرح اقدام ملی مسکن که بناست در قالب آن حدودا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود در دستور کار قرار گرفته، موضوعی که کارشناسان هنوز نسبت به آن نظر مساعدی ندارند.

ستاریان در این رابطه گفته: در طرح اقدام ملی قرار است ۴۰۰ هزار واحد ساخته شود، طی شدن مراحل ثبت نام، مکان‌یابی، طراحی، واگذاری به پیمانکار، ساخت و اتمام، فرآیندی است که شش سال طول می‌کشد؛ یعنی حدود ۷۰ هزار واحد در سال که در مقابل نیاز سالانه کشور به یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، عددی محسوب نمی‌شود. ولی از نظر روانی فقط می‌تواند اثراتی داشته باشد. تعداد ۴۰۰ هزار واحد از نظر ذهنی، بالاست و خانواده‌ها تصور می‌کنند به هرکدام از آن‌ها یک واحد می‌رسد، اما در واقع کسری کشور پنج میلیون واحد است.

رکود خودخواسته در بازار
موضوع کسری مسکن در کشور، ابهامی طولانی در بازار است. در دهه‌های گذشته با توجه به رشد قابل‌توجه جمعیت جوان ایران، یکی از اصلی‌ترین معضل دولت‌ها، افزایش میزان تولید واحد‌های مسکونی جدید با هدف پوشش نیاز‌های جدید جامعه بوده است، اما با وجود اجرای طرحی مانند مسکن مهر نیز هیچگاه میزان تولید خانه در ایران به تقاضای موجود در بازار نرسید و بسیاری از کارشناسان معتقدند یکی از اصلی‌ترین دلایل روند افزایشی قیمت‌ها در بازار مسکن همین برابر نبودن عرضه و تقاضاست. با وجود این شرایط واضح، بازار مسکن در طول سال‌های گذشته دو مسیر متفاوت را طی کرده که با منطق عرضه و تقاضا چندان سازگار نیست. از سویی با وجود بالا بودن تقاضا، در سال‌های گذشته این بازار با رکود جدید مواجه شد و میزان ساخت و ساز‌ها نیز به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کرد.

از سوی دیگر، با وجود تقاضا برای واحد‌های مسکونی جدید، در سال‌های گذشته آمار‌های زیادی از افزایش قابل توجه تعداد واحد‌های خالی از سکنه در ایران و کلانشهری مانند تهران منتشر شد که به نظر هنوز بر جای خود باقی هستند. رسمی‌ترین آمار به سرشماری سال ۹۵ مربوط است. محمد‌زاده، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، در سال ۹۷ درباره آمار دقیق واحد‌های مسکونی خالی از سکنه در ایران اعلام کرد: باید به آمار‌های اعلام شده از سوی مرکز آمار اعتماد داشته باشیم، چرا که وجود ۲.۵ میلیون خانه خالی از سکنه را سرشماری سال ۹۵ می‌گوید.

اساسا به‌طور طبیعی اگر می‌خواهید بازار مسکن را متعادل نگه دارید باید حدود ۴ تا ۵ درصد واحد مسکونی اضافه‌تر از خانوار داشته باشیم، اما اینکه در تهران ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داشته باشیم و عموما هم واحد‌های مسکونی لوکس هستند، این نشان می‌دهد که هدف‌گذاری یک مقدار اشکال دارد. با توجه به فاصله قابل توجه قیمت خانه در تهران با نرخ‌هایی که در دیگر شهر‌ها و مناطق کشور وجود دارد، خالی از سکنه بودن ۵۰۰ هزار واحد خالی از سکنه در پایتخت برای بسیاری از کارشناسان امری عادی نیست. هرچند در تحلیل‌ها می‌گویند که خالی بودن درصدی از خانه‌های هر کلانشهر، امری طبیعی است، اما ۵۰۰ هزار واحد خالی چندان در مسیر حفظ تعادل بازار تعریف نمی‌شود.

با وجود آنکه در سال‌های گذشته این تحلیل وجود داشت که با ثبات قیمتی، صاحبان خانه ترجیح می‌دهند، واحدهای‌شان را تا افزایش دوباره قیمت‌ها، کلید نخورده و نوساز نگه دارند، اما جدیدترین آمار‌ها نشان می‌دهد که حتی افزایش ۸۰ درصدی یک سال اخیر نیز باعث ایجاد تغییری جدی در این رویکرد نشده است. مهرماه امسال مناطق ۵، ۲ و یک به ترتیب رتبه‌های اول، دوم و هفتم را در تعداد معاملات مسکن شهر تهران به خود اختصاص دادند. در مجموع ۷۰.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مهرماه سال جاری مربوط به ۱۰ منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۷، ۱۵، ۱، ۱۴، ۸ و ۶ بوده است.

با این وجود حدود ۷۰ درصد واحد‌های خالی عرضه شده به بازار در ۳ منطقه یک، ۲ و ۵ قرار دارد. بدین مفهوم که حجم سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز ۳ منطقه پرفروش تهران بیش از تقاضای موثر است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بیشترین تعداد آپارتمان‌های کلیدنخورده در مناطق سعادت‌آباد، جنت‌آباد، پونک، صادقیه، شهران، نیاوران، زعفرانیه، اقدسیه، فرمانیه، میرداماد، پاسداران، دروس و دیگر محله‌های واقع در مناطق یک، ۲ و ۵ پایتخت قرار دارد.

بررسی شرایط بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که مناطقی که در آن‌ها قیمت مسکن بالاتر از دیگر بخش‌های شهر است، خانه‌های خالی بیشتری دارند و این واقعیت را یا باید به پایین بودن تقاضای موثر نسبت داد یا بار دیگر صاحبان خانه در مناطق ثروتمند پایتخت ترجیح داده‌اند، واحد‌های خود را تا رسیدن تحولات جدید خالی نگه دارند. کارشناسان از خطر آغاز دوره‌ای جدید از رکود در بازار مسکن خبر می‌دهند و صاحبان خانه‌های خالی که حتی در زمان افزایش قیمت‌ها نیز برای ورود به بازار وسوسه نشده‌اند، احتمالا تحرک جدیدی در آستانه این رکود نیز از خود نشان نخواهند داد.